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Révision du loyer : ce que dit la loi et comment bien l’appliquer
La révision du loyer est une étape importante dans la gestion locative d’un bien immobilier. Elle permet d’adapter le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie, tout en respectant un cadre légal strict. En tant que bailleur, vous pouvez, si votre contrat le prévoit, réviser le loyer une fois par an conformément à la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Cette révision intervient à la date convenue avec le locataire ou, à défaut, à la fin de chaque année du contrat.
Cette disposition s’applique aussi bien aux locations nues qu’aux locations meublées. Elle vise à garantir un équilibre entre le droit du propriétaire à valoriser son bien et la protection du locataire contre des hausses abusives.
L’indice de référence des loyers (IRL) : un repère essentiel
La révision du loyer est strictement encadrée : elle ne peut pas dépasser la hausse de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice est calculé sur la base de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
👉 Concrètement, cela signifie que votre loyer suit l’inflation de manière modérée et contrôlée.
Chaque trimestre, l’INSEE publie la valeur officielle de l’IRL, que vous pouvez consulter ici : site de l’INSEE.
Exemple concret :
Si l’IRL du 3e trimestre 2023 est de 139,05 et que celui du 3e trimestre 2024 est de 141,00, la variation autorisée est de +1,40 %. Vous pouvez donc ajuster le loyer en fonction de cette évolution, sans jamais dépasser cette limite.
À quel moment pouvez-vous réviser le loyer ?
La révision du loyer peut être effectuée chaque année, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
Attention : le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer dans un délai d’un an suivant la date prévue. Passé ce délai, il est considéré comme ayant renoncé à cette révision pour l’année écoulée.
👉 Cela signifie qu’il ne peut pas réclamer rétroactivement l’augmentation non appliquée.
En revanche, s’il agit dans le délai d’un an, la révision prendra effet à compter de sa demande.
Cette règle vise à protéger les deux parties : elle offre au propriétaire une flexibilité raisonnable tout en évitant des régularisations imprévues pour le locataire.
Comment calculer la hausse de loyer maximale ?
Pour calculer la hausse autorisée, la formule est simple :
Hausse maximale = Loyer actuel × (IRL du trimestre en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente) – Loyer actuel
Exemple pratique :
- Entrée du locataire : 15/09/2018 (IRL T3 2018 = 128,45)
- Loyer initial : 1 000 €
- IRL T3 2020 = 130,59
👉 Hausse maximale pour 2020 = 1 000 × (130,59 / 128,45) – 1 000 = 16,66 €, soit un loyer révisé de 1 016,66 €.
💡 Si vous préférez éviter les calculs manuels, vous pouvez utiliser le simulateur officiel de l’Institut National de la Consommation : voir le simulateur.
Cas particulier : si vous changez de locataire
Lors d’un changement de locataire, deux situations se présentent :
- Zone détendue : vous êtes libre de fixer un nouveau loyer.
- Zone tendue (encadrement des loyers) : la révision est encadrée et doit respecter le montant payé par l’ancien locataire.
Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 précise néanmoins plusieurs exceptions :
- Si le loyer n’a pas évolué depuis 12 mois, le bailleur peut le réviser dans la limite de la variation de l’IRL.
- Si des travaux d’amélioration ont été réalisés, une augmentation supplémentaire peut être justifiée.
- Enfin, si le loyer était manifestement sous-évalué, il peut être réévalué dans les conditions légales.
Ces règles visent à maintenir un marché locatif équilibré et transparent, tout en favorisant la rénovation du parc immobilier.
Bonnes pratiques pour une révision sereine
Pour éviter toute contestation, il est recommandé de :
- Notifier par écrit la révision du loyer au locataire (lettre, mail, avenant au bail).
- Conserver les références de l’IRL utilisé pour le calcul.
- Documenter les échanges afin de prouver le respect du cadre légal.
Chez Piloc, nous accompagnons les propriétaires dans la gestion de leurs locations : de la révision du loyer à la régularisation des charges, tout est simplifié pour vous permettre de gérer sereinement votre bien.
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